木更津駅も君津駅も長浦駅も駅徒歩圏内は市街化しています。まるであまり開発余地のない、南流山のようです。 ただ、ある程度市街化していて、人口がそれなりにないと昔の北総線沿線のようにほぼ全く住民がいない0からの宅地開発ですと人口がある程度借り着くまでの十数年間は特に日中は空気を運ぶだけになってしまい赤字になるので必ずしも悪いこととは言えません。 それにしても駅を中心としない街づくりの金田に分譲マンションひとつないのと対照的に駅を中心とした街づくりの袖ヶ浦駅北口は分譲マンションができるなどかなり成功している方です。 尚、袖ヶ浦北口と金田東地区の間の調整区域は将来的には全部開発すべきでしょう。 それにしても金田東と袖ヶ浦北口間の都市計画道路が繋がらないのは残念でなりません。 市原市と、袖ケ浦市が連携して作っている平成通りと比べたら1kmもない距離で建設は簡単です。両市の連携が求められます。 また、袖ケ浦市16号から分岐する木更津金田インターチェンジまで湾岸道路の早期建設が望まれます 東京駅30分の金田から袖ヶ浦に関してはアウトレット行のバスのお陰でバスアクセスが期待できますので。 東京駅30分と言えば乗り換え時間を入れた南流山同等ですので大変希少価値のある土地です。 当然、羽鳥野にも分譲マンションなど存在しません。 第１のターゲットは羽田空港、京急空港線・東京ﾓﾉﾚｰﾙ沿線、大井町、大崎、大森、蒲田、品川、川崎、鶴見、品川シーサイド就業者になります。 北千住、浅草ﾀｰﾐﾅﾙのTXは終着の秋葉原迄目立った就業地はありませんがアクアレール経由内房線の場合、都心、副都心の手前に一大就業地があるというのは大きいです。 要は横浜、川崎需要もある神奈川手前の品川、大田区後背地には安く住宅を供給出来る場所が無いのでこの地域就業者の受け皿に内房線沿線はなります。 夕方の京急エアポート急行上り、北総線直通には蒲田、平和島、青物横丁から明らかに北総線迄乗りとおす帰宅客がいます。 夕方、ラッシュ時京浜東北線北行き品川到着前、立ち客あり。南行きの上野到着前ガラガラ。 東京の就業地は南側に膨らんでいます。 SR-南北線にしても飯田橋まで大きな就業地はありません。北総～押上線～浅草線も浅草橋、馬喰町の問屋街まで目立った就業地はありませんが、こちらは成田空港通勤需要はあります。東葉高速の場合は都心手前に東陽町、木場と言った就業地は辛うじてはあります。 君津4市の土地区画整理の実績は全国的に見ても地方から行政視察が来るほどの先進地なので間にURや東急不動産など入らなくても宅地開発をするノウハウがあります。ですのでURなどに間を抜かれる事なく卸価格で宅地が供給出来ます。 但し、北口、南口共に土地区画組合が造成した君津駅周辺は必ずしも美しい街並みとは言えず、東急が開発したたまプラーザや土気は君津より美しい街並みが広がっています。 市街地の木更津駅前は建ぺい率が高くとれる商業地の未利用地が多いため駅徒歩7分以内の店舗跡などの空地に14階建てのマンションを多数開発。何も店のない北総 TX沿線の駅前マンションは不便ですが一応木更津駅前は昔からの市街地なので徒歩圏で買い物や飲食できるお店があるため車に依存しなくても高齢者でも安心して暮らせる駅を中心とした住宅地に生まれ変わります。 また、電車利用率が増えれば、木更津駅から郊外住宅地までは今より格段にバスの本数が増え、便利になります。鎌取のおゆみ野ちはら台の駅までの小湊バスは12分毎に運転されており便利です。電車でのマザー牧場来訪者が増えれば君津駅から不人気な常代、宮下分譲地経由マザー牧場行き一般路線バスを毎時二本は設定することができます。 内房線新駅設置と同時に区画整理により駅徒歩15分圏内を開発するのが君津以北駅間距離5km以上の木更津―君津間の中間、館山道高架下付近に新設の畑沢新駅。長浦―姉ヶ崎間のけやき台新駅。姉ヶ崎―五井間の島野新駅が想定されます。駅前に商業地と高層マンション用地を確保。駅前以外は戸建ての住宅地を開発します。さすがに長浦駅前7 8丁目のように駅徒歩20分超の立地ですと今の時代宅地の処分に苦労します。 先ほども述べた通り都心副都心に入る前の品川大田通勤者がターゲットですのでかつて住宅団地構想があった佐貫町徒歩15 分圏内でも宅地の引き合いはあるでしょう。 木更津、君津、袖ヶ浦のバス圏内より富津市内の駅徒歩圏内のほうが人気は出ます。 大崎副都心50分となる、佐貫町駅西側に広がる水田の土地区画整理による宅地供給やや佐貫団地構想復活の目も十二分にあります。 富津市役所近くの中止になってしまった神明山と山王土地区画整理の復活も多いに期待出来ます。また、都心に通える西に夕日に染まった富士山の見える高台リゾートをコンセプトに竹岡駅南側の丘陵地を駅徒歩圏内のなぎさの丘佐島をコンセプトに開発(本家のなぎさの丘は逗子駅バス30分という立地から京急が大失敗)佐貫町駅以南は都心へ通えるリゾート住宅地をコンセプトに開発。駅から海まで歩けない上総一ノ宮が東京快速85分の立地でもサーフサイドという立地からそれなりに健闘していることを考えると駅にも海岸にも歩けて一宮にはない湘南と同じ西の海越しに夕日に染まる富士を一望できる立地（天羽マリーンヒル分譲業者は外房や自称湘南野比、三浦海岸。北向の馬堀ｼｰﾊｲﾂにはないこの富士山のサンセットビューを売りにしています）を考えると都心から上総一ノ宮同等の時間距離の鋸南町あたりまでは十分リゾート通勤圏になる可能性を秘めています。 内房沿線の場合は上総一ノ宮と違い、海、駅共に徒歩圏内の土地が多いので有利です。 更に九十九里は平坦な土地ですが竹岡など内房沿線は皆が憧れる西に海を望む高台の住宅地を開発出来るのも大きいです。 西にサンセット海と富士山が見える駅徒歩圏内の住宅地というのは、首都圏でも実は限られた場所にしかなく一番絶景なのは、全国から観光客が訪れる、新交通ゆりかもめ沿線だと思いますがこちらは土地分譲どころか、マンションの分譲すらありません。 内房と葉山を同列に扱うのは非常に失礼ですが葉山は物件価格が高い上、駅からバスでは不便で、雨の日は逗子駅までの送り迎えの車が殺到し葉山町内から逗子駅までバスで1時間かかることもあるそうです。 横須賀西部や三浦市西部はこれに該当しますが駅からあまりにも遠すぎて東京への通勤は現実的ではありません。 君津から茂原までのほぼワンマン区間のほぼ単線区間のエリアで一番利用が多い駅は東京まで通える、海のある暮らしができる上総一ノ宮です。今や館山より多く、この駅のすごいところは90年のバブルのピーク時茂原駅バス15分のとてつもなく不便な茂原緑ヶ丘リゾーンが抽選率100倍以上で即日完売するなど遠距離通勤が当たり前だった時代もコロナ直前の2018年もほぼ同じ1日6000人の利用者数で内房線の駅のように駅周辺をかなり大規模に土地区画整理などといったこともありませんのでそこまで宅地の供給があるわけでもありません。 にもかかわらず、ワンマン区間の他の駅は90年と比べると利用者が数分の一になっていますが上総一ノ宮はコロナ前までほぼ減らしていないというのがすごいところです。 東京駅からの営業距離で言うと磯村建設の、かつての建売住宅で有名な東武の男衾と鉢形より距離がありますが外房線はラッシュでもかなり速い部類なので寄居町程は遠さは感じません。 外房の勝ち組、上総一ノ宮 さすがに、大貫以南では郊外から駅へのバスアクセスは期待できません。ただ、浜野東口や袖ケ浦北口や八街のように駅前に格安コインパーキングが乱立するのは確実で青堀以南ですと、一日上限250-300円で駅前駐車場が利用できるようになります。 富津市内迄行けばかなり土地もマンションも安くなるので流通センターの物流倉庫勤務。年収300万円の方にもマイホームの夢を与えられたらと考えます。 内房は一ノ宮と違い確かにサーフィンは出来ませんがそれでも君津、富津市、鋸南町から鴨川まで一般道で一時間かからないのでサーフサイド隣接と言った所です。 単線区間で新規に宅地開発するのは青堀～大貫間の内房線に沿った区間。 佐貫町駅西側 竹岡駅南側 保田駅北東側 安房勝山駅東側 那古船形駅東側になります。 所で駅から遠い西武大原グリーンタウンのあるいすみ市ですら東京通勤通学者が500人強。（自治体からの特急券補助制度有） 同じく特急通勤がメインで夏は酷暑、冬は厳寒と、気候の悪い秩父からの東京通勤も大原以上ですからアクアレール開通後は富津市、鋸南町など余裕で東京通勤圏内になります。 秩父の場合は朝ラッシュ時上りには通勤時間に適当な池袋行き直通特急はありませんが帰りのみ池袋から秩父へ特急直通。 西武は運賃、特急券が安いので 通勤コストは君津から東京へバスで通うよりも安く座席指定特急往復利用でも池袋へ通勤出来ます。 大原はいくら京葉線を通るといっても新木場通過のせいで東京手前の一大就業地の豊洲通勤は骨が折れます。 その上地下深い京葉線東京地下ホーム行きですし、秩父の場合は池袋副都心行き止まりで池袋から都心までかなりかかります。その上都心の新橋～品川シフトで池袋ターミナルはこれから不利になってきます。 がアクアレールの場合都心、副都心全て地上ホームを縦貫してカバーしていますので通勤の楽さが全く違います。 いすみ市や栃木市他は特急券助成金制度を導入しており、館林市に至っては特急券の他に久喜からのJRグリーン券代月額最大10000円助成を行っています。 当然ながら都心まで遠距離通勤となる人気の葉山では逗子からグリーン券代補助など勿論行っていません。 いくらいすみ市が特急券補助を行ったところで朝ラッシュ8時代に東京に着くわかしおがないというのはとても残念です。 ＜＜重要なお知らせ＞＞@peps!・Chip!!をご利用頂き、ありがとうございます。
東上線の池袋へ朝ラッシュ時急行70分の東武のつきのわや関東平野のど真ん中、大手町まで朝ラッシュ時北千住での千代田線乗り換え時間を入れて大手町73分(半蔵門線直通だと83分)の南栗橋の駅を中心としたまちづくりがそれなりに成功しているので新橋、渋谷までラッシュ時75分の竹岡駅南側の丘陵地を開発すれば海を臨む高台のロケーションの良いリゾート通勤圏となるのでこの位南に行っても上総一ノ宮や西武の御宿、大原の宅地がリゾート通勤圏として売れているので十分成功する可能性を秘めています。 友達に教える [編集] 無料ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ作成は@peps! |